Veelgestelde vragen
Let op!
Hieronder vindt u antwoorden op veel voorkomende vragen. Wij proberen u steeds zo duidelijk en volledig mogelijk te informeren. Maar de fiscale en civielrechtelijke informatie op deze website is en blijft van algemene en informatieve aard. De civielrechtelijke en fiscale situatie van iedere klant is verschillend. Iedere klant is daarom verantwoordelijk voor zijn eigen civielrechtelijke en fiscale positie in zijn fiscale woonland en in Frankrijk met betrekking tot Frans vastgoed. Dat geldt ook voor u! ParisScarabee Househunters aanvaardt geen aansprakelijkheid hiervoor.
Dus indien u investeert in Frans vastgoed adviseren wij u altijd om ook professioneel advies in te winnen over de civielrechtelijke en/of fiscale implicaties. U kunt dit doen bij (belasting-)adviseurs in Frankrijk en uw fiscale woonland die in deze materie gespecialiseerd zijn. Graag verwijzen wij u hiervoor naar ervaren adviseurs in verschillende landen met wie wij goede contacten hebben.
Vragen over de aankoop
Het compromis de vente heeft een formele wettelijke status en het kent vele verschijningsvormen. Erin wordt vastgelegd wat er wordt verkocht, door wie en aan wie, en onder welke voorwaarden. Het compromis de vente moet bij wet een lange lijst bevatten van documenten, garanties en wettelijk vereiste technische controles, zogeheten ‘diagnostics’. Pas als het compromis de vente compleet is, is het rechtsgeldig en kunnen alle betrokken partijen het ondertekenen. Nadat beide partijen, u en de verkoper, dit contract hebben ondertekend, is de verkoper wettelijk verplicht het onroerend goed aan u te leveren.
Dat is de wettelijke bedenktijd of afkoelingsperiode die u als koper heeft. Deze termijn is 10 dagen nadat u het compromis de vente heeft getekend en in uw bezit heeft gekregen. Alle dagen tellen, dus ook feestdagen en weekends. Volgens de Franse wetgeving kunt u ook op die dagen immers best nadenken! Soms krijgt u het contract deze meteen bij ondertekening mee, soms krijgt u het later toegestuurd: in dat laatste geval geldt de datum op het poststempel als begindatum van de afkoelingstermijn. In deze 10 dagen kunt u zonder verdere opgaaf van redenen alsnog afzien van uw aankoop. Daar staat geen sanctie op. U moet alleen een aangetekende brief sturen aan de verkoper waarin u zegt dat u van de koop afziet. Natuurlijk helpen wij u daarbij, mocht dat nodig zijn. Dit recht op bedenktijd is bedoeld om u als koper voor een impulsaankoop te behoeden.
Het compromis de vente bindt zowel de verkoper als de koper. Zodra beide partijen dit contract ondertekend hebben, en de wettelijke bedenktijd van 10 dagen voor de koper verstreken is, kunnen ze er allebei niet meer zonder sancties onderuit. Daarom neemt men vaak ontbindende voorwaarden op in deze overeenkomst, bijvoorbeeld over het verkrijgen van een lening door de koper. Als één van beide partijen toch, om een andere reden onder de overeenkomst uit wil, moeten ze naar de rechter om de zaak te ontbinden en hun geschil op te lossen (Tribunal de Grande Instance). Als u als koper niet langer wilt kopen, betaalt u doorgaans een boete, meestal is dat 10% van de koopprijs die u bent overeengekomen.
De promesse de vente laat u als koper meer vrijheid om onder de overeenkomst uit te komen. Een promesse de vente bindt de verkoper, maar geeft hem geen echte zekerheid dat u het onroerend goed ook daadwerkelijk zult kopen. Als u later zou afzien van de aankoop, heeft hij geen sancties. Daarom hebben de meeste verkopers tegenwoordig voorkeur voor een Compromis de Vente. Als u zich bij een promesse de vente bedenkt, hoeft u de verkoper immers geen vergoeding te betalen.
Dit is het uiteindelijke contract waarmee de verkoper het pand in Parijs aan u levert. De Franse notaris stelt dit contract op. Hij moet ervoor zorgen dat alle clausules kloppen. Op het moment dat u en de verkoper de akte van levering hebben ondertekend, bent u de formele eigenaar van uw appartement in Parijs.
De verkoper van een appartement is in Frankrijk wettelijk verplicht om bij de verkoop een formeel bewijs te leveren van het exacte oppervlak dat hij verkoopt. De wet waarin dit vastligt, is genoemd naar een zekere Mr. Carrez. De meting van het oppervlak moet gebeuren door een bevoegde instantie of bedrijf. De wet geeft specifieke definities over wat wel en niet ‘meetelt’ in het oppervlak. Bijvoorbeeld: vloeroppervlak met een stahoogte van minder dan 1m80 telt niet mee voor het Carrez oppervlak.
Een fout in uw nadeel betekent geld terug
Indien na de aankoop blijkt dat het oppervlak dat u heeft verkregen meer dan 5% minder is dan dat wat de verkoper beweerde, dan heeft u recht op een correctie van de koopprijs. Die bedraagt het verschil in m2 maal de prijs die u per m2 heeft betaald. Met een gemiddelde verkoopprijs van 9.500 Euro per m2, kan een verschil van een paar m2 veel uitmaken! U heeft dit recht tot 1 jaar na de aankoop. Het bewijs leveren of de maten kloppen is niet zo moeilijk, maar de procedure om werkelijk uw geld terug te krijgen vergt veel moeite en tijd. Daarom adviseren wij u om voordat u de koop sluit, een eigen inschatting te maken van het oppervlak. Als er iets niet klopt, kunt u het beter dan aankaarten.
De termijn die verstrijkt tussen uw eerste bezichtiging van een appartement in Parijs en de uiteindelijke sleuteloverdracht varieert. Maar we kunnen wel enkele grote lijnen aangeven. Om samen met u een appartement te vinden waarop u een bod wilt uitbrengen, hebben wij doorgaans twee maanden nodig. Als de verkoper het bod accepteert, duurt het nog eens twee maanden voordat u samen met de verkoper het voorlopige koopcontract, Compromis of Promesse de vente, kunt tekenen. Meestal kan de definitieve koopovereenkomst (Acte authentique) dan weer een maand later getekend worden. Op dat moment krijgt u de sleutels in handen. Rekent u in een gangbare situatie dus op 5 tot 6 maanden tussen de eerste bezichtiging in Parijs en de daadwerkelijke sleutel overdracht. Deze termijn kan variëren. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de koper uw bod niet accepteert. Dan moeten we verder zoeken. Of u heeft zelf wat langer nodig voor het verkrijgen van een lening. Sommige zoektochten duren langer omdat het gaat om een wel heel specifiek type appartement. Soms heeft de notaris wat meer tijd nodig om dingen uit te zoeken. En mocht u uw nieuwe appartement grondig willen renoveren, trekt u daar dan 3 tot 6 maanden voor uit. U kunt pas beginnen met renoveren nadat de definitieve koopakte is getekend.
Ja. De overdracht van het eigendom van een onroerende zaak mag ook in Frankrijk wettelijk alleen plaatsvinden in aanwezigheid van een bevoegde (Franse) notaris. Een deel van het voorbereidende werk kan plaatsvinden zonder de notaris in te schakelen. Hoewel wij vanuit ParisScarabee Househunters bij voorkeur vanaf het eerste begin werken met de notaris, kan het voorkomen dat we het ´compromis de vente’ laten opstellen door een makelaar. De belangrijkste reden hiervoor is meestal tijdsdruk.
Natuurlijk. Alleen als u zelf niemand heeft, weten wij een goede notaris voor u. Het is wel handiger om een notaris in Parijs te gebruiken dan een notaris elders uit Frankrijk. De regelgeving rond onroerend goed in Parijs is erg specifiek en afwijkend van andere locaties in Frankrijk. Het vereist lokale kennis en ervaring om daarmee goed om te gaan.
De notaris brengt een percentage van de verkoopprijs in rekening voor zijn hulp bij de gehele transactie. Voor een appartement van 500.000 Euro en zonder hypotheek, rekent hij ongeveer 5.350 Euro. Voor afwijkend of aanvullend werk kan hij een voorstel doen, meestal met een tarief per uur.
De gemiddelde prijs die u voor een appartement in Parijs betaalt, was eind december 2023 gemiddeld zo'n 9.770 Euro per m2. In het 18e arrondissement, kunt u misschien nog iets vinden voor 7.090 Euro per m2, maar u betaalt tussen 12.500 en 25.000 Euro per m2 in de meer gewilde arrondissementen. Sinds 2018 zijn de prijzen per m2 voor woonruimte in Parijs gemiddeld met 2,1% gestegen.
De zoektocht om het appartement te vinden kan 1 tot 12 maanden duren. Dit hangt onder meer af van uw criteria, budget, en uw beschikbaarheid en besluitvaardigheid.
Na de zoektocht ook nog enkele maanden
Nadat u het ‘compromis de vente’ hebt getekend, duurt het minstens 1-2 maanden voordat de echte overdracht van het eigendom plaatsvindt. De notaris heeft deze tijd nodig om alle gegevens te verifiëren. Hij moet ook nagaan of de stad Parijs nog bepaalde rechten op het pand kan doen gelde, en of er geen andere aanspraken of hypotheken meer op rusten. Gedurende deze 1-2 maanden kunt u meestal uw appartement niet in. De verkoper zal dat niet toelaten. U kunt dus pas daarna beginnen met verbouwen en verhuizen.
U betaalt overdrachtsbelasting en bijkomende administratieve overheidskosten. Een voorbeeld: Als u een appartement koopt van meer dan 5 jaar oud, voor een prijs van 500.000 Euro, zonder lening, dan betaalt u bijna 6% van de koopprijs als overdrachtsbelasting (en bijkomende kosten) in Frankrijk. Inclusief notariskosten zult u in dit voorbeeld ongeveer 35.250 Euro betalen aan overdrachtskosten (ongeveer 7% van de koopprijs). Bij een koopprijs van 160.000 Euro bedraagt het totaal van overdrachtskosten (notaris (2.530 Euro) en overdrachtsbelasting en bijkomende kosten (9.850 Euro) ongeveer 12.400 Euro, zijnde ruim 7,7% van de koopprijs.
In Parijs is het gebruikelijk dat de koper, u dus, de kosten betaalt van de makelaar van de verkoper. Deze kosten staan los van ons ParisScarabee honorarium voor het uitvoeren van uw zoekopdracht. De vraagprijs die in woning advertenties wordt getoond is vaak ‘FAI’, ‘Frais d’Agence Inclus’. Dat betekent dat de makelaarskosten van de verkoper in deze prijs al zijn inbegrepen.
De hoogte van het bedrag dat de Parijse makelaar rekent voor zijn bemiddeling ten behoeve van de verkoper hangt af van de vraagprijs. Het is inclusief Franse BTW (TVA). De verkoper onderhandelt met de makelaar over het tarief. Hij verstrekt immers de opdracht tot verkoop.
Zonder makelaar vaak toch dezelfde vraagprijs
Soms doet de verkopende makelaar iets van zijn commissie af om een snelle verkoop te bewerkstelligen, maar dat hoeft niet. Als de verkoper geen makelaar inschakelt, is het gebruikelijk dat hij de vraagprijs toch ophoogt naar het bedrag inclusief makelaarskosten. Dat beschouwt men namelijk als de ‘marktprijs’. Het verschilt steekt de verkoper in zijn eigen zak. Dat verklaart waarom sommige appartementen zowel met als zonder makelaar voor dezelfde prijs te koop staan aangeboden.
De gangbare of standaardtarieven van een verkopende makelaar in Parijs zijn:
Bij een prijs van 0-200.000 Euro: 10% van de verkoopprijs;
Bij een prijs van 200.001-400.000 Euro: 7% van de verkoopprijs;
Bij een prijs van 400.000-800.000 Euro: 6% van de verkoopprijs;
Bij een prijs 800.001 en meer Euro: 5% van de verkoopprijs.
Vragen over ParisScarabee Househunters
Eén van de appartementen die wij zelf in Parijs kochten, bevindt zich in een zogeheten “Art Nouveau” gebouw uit 1907. Dit gebouw is prachtig versierd met keramische tegels van de hand van Alexandre Bigot, een bekende Art Nouveau kunstenaar. Typerend voor Art Nouveau is het gebruik van motieven uit de planten- en dierenwereld, zoals bladeren, takken, vruchten en dieren die op planten leven. En boven de hoofdingang van het gebouw bracht hij een bijzondere kever aan: een “scarabee”. In Egypte is de scarabee het symbool van de cyclus van het leven. Maar het woord scarabee heeft nog een tweede betekenis. Het beschrijft tevens een juweel: een peervormige edelsteen geslepen in facetten. De naam ParisScarabee Househunters was geboren: onze missie is ieder van onze cliënten te helpen om een uniek appartement in Parijs te vinden, een sieraad om in te leven!
De makelaars in Parijs zijn gewend uitsluitend woningen uit hun eigen portefeuille te verkopen, en dus niet uit aanbod uit de hele stad. Ze treden niet op als uw aankoopmakelaar. Zij willen hun eigen producten aan u verkopen. Daarom zijn ze niet onafhankelijk. En ofschoon er uitstekende makelaars zijn in Parijs, zijn er ook zeer vele die nauwelijks of geen Engels spreken. Sommige laten de hele rompslomp van het werken met een buitenlander net zo lief linksliggen. Er is meer vraag dan aanbod op de Parijse woningmarkt. Dus als u afhaakt, komt er wel een andere koper aan wie ze minder werk hebben.
Het eerste, vrijblijvende en oriënterende intakegesprek met ParisScarabee Househunters is altijd gratis. Bij een vervolg, of het nu een zoekopdracht voor een aankoop, een opknapbeurt of verbouwing, een opdracht tot verkoop of de verhuur van uw appartement betreft, leggen we eerst in een overeenkomst uw wensen en budget vast. ParisScarabee Househunters spreekt vooraf met u het uiteindelijk honorarium af voor onze diensten. Geen verrassingen, u weet waar u aan toe bent. Afhankelijk van de aard van onze diensten, zijn we verplicht u over de betalingen Nederlandse of Franse BTW in rekening te brengen. Hier vindt u meer informatie over ons honorarium.
Wij komen vooraf met u overeen wat ons honorarium wordt. Pas wanneer u de sleutels van uw appartement in Parijs in handen hebt, betaalt u ons dit bedrag. Bij de start van onze zoekopdracht brengen wij een kostenvergoeding van 1000 Euro in rekening. Dit bedrag brengen we in mindering op uw eindafrekening. En als u uiteindelijk toch geen flat in Parijs wilt kopen, betaalt u ons verder niets meer: ParisScarabee, no cure, no pay. Meer gedetailleerde informatie over onze tarieven vindt u hier: Ons honorarium bij aankoop.
We werken met een vooraf overeengekomen uurtarief, of met een vaste totaalprijs. Heeft u uw appartement samen met ons gevonden en gekocht? Dan betaalt u 120 euro per uur exclusief BTW. Bij de renovatie van een appartement waarvoor ParisScarabee Househunters niet actief is geweest, betaalt 130 Euro per uur exclusief BTW. Meer gedetailleerde informatie over onze tarieven vindt u hier: Ons honorarium bij renovatie.
We werken met een vooraf overeengekomen uurtarief, of met een vaste totaalprijs. Heeft u uw appartement samen met ons gevonden en gekocht? Dan betaalt u 120 euro per uur exclusief BTW. Bij de begeleiding van de verhuur van een appartement waarvoor ParisScarabee Househunters niet actief is geweest, betaalt 130 Euro per uur exclusief BTW. Meer gedetailleerde informatie over onze tarieven vindt u hier: Ons honorarium bij verhuur.
Wij komen vooraf met u overeen wat ons honorarium wordt. Pas wanneer u uw appartement in Parijs verkocht heeft, betaalt u ons dit bedrag. Bij de start van onze zoekopdracht brengen wij een kostenvergoeding van 1000 Euro in rekening. Dit bedrag brengen we in mindering op uw eindafrekening. En als u uiteindelijk toch geen flat in Parijs wilt kopen, betaalt u ons verder niets meer: ParisScarabee, no cure, no pay. Meer gedetailleerde informatie over onze tarieven vindt u hier: ons honorarium bij verkoop.
Vragen over de financiering en banken
We kunnen u in contact brengen met lokale banken waar men Engels spreekt. Maar wij zijn zelf geen financieel adviseurs of tussenpersonen. Het verkrijgen van een financiering kost tijd. Als u een lening of hypotheek wilt voor de aankoop van een appartement in Parijs, raden wij u aan de benodigde stappen zo vroeg mogelijk te ondernemen. Bij de ondertekening van de ‘Compromis de Vente’ moet u al een goed idee hebben over de manier waarop u de aankoop wilt en kunt financieren. Als u geen beroep doet op een lening, heeft u een voorsprong in de ogen van de verkopende partij. Men verleent vaak de voorkeur aan een koper die geen ontbindende voorwaarden stelt rond de financiering van de aankoop en die expliciet afziet van het beroep op een lening of hypotheek.
Ja, we hebben goede contacten met banken in Parijs waar men Engels spreekt en gewend is met buitenlanders te werken.
Dat is niet verplicht maar u zult merken dat het wel veel gemakkelijker is. Niet alleen bij de aankoop van een woning, maar ook voor uw verdere leven in Parijs en in Frankrijk. Als u een rekening courant of gewone betaalrekening in Frankrijk hebt, maakt dat transacties veel gemakkelijker. Vooral die met de leveranciers van gas, water, elektriciteit en telecommunicatie. Maar ook voor de betaling van uw Franse belastingen. Wilt u gebruikmaken van automatische incasso? Dan is een Franse bankrekening meestal onontbeerlijk. U krijgt bij uw Franse bankrekening de beschikking over een document (een Rélevé d’Identité Bancaire, of RIB) dat vele (soms bureaucratische) deuren voor u opent.
Vragen over het eigendom
Taxe foncière.
De jaarlijkse belasting die u als eigenaar van het pand in Frankrijk moet betalen. Deze betaalt u altijd, ook als u er zelf niet in woont. De hoogte ervan wordt door de Franse overheid bepaald. Deze is gebaseerd op de kadastrale waarde van uw pand (die kan nogal verschillen van de marktwaarde). Als u gedurende het jaar een appartement koopt, verdeelt de notaris deze belasting naar rato tussen u en de verkoper.
Taxe d’habitation
De jaarlijkse belasting die de bewoner van het pand moet betalen. De persoon die op 1 januari in het pand woont, betaalt deze belasting in zijn geheel, ook als hij er op 2 januari uit gaat. Als er op 1 januari van een jaar niemand woont, betaalt de eigenaar, uzelf dus, deze belasting. De hoogte van deze belasting wordt jaarlijks door de Franse overheid vastgesteld. Deze belasting wordt in de stad Parijs vermeerderd met 100% indien uw appartement een tweede woning betreft die u hoofdzakelijk voor uw eigen gebruik benut. Dat is vrijwel altijd het geval.
Impôt sur la fortune immobilière
Onder omstandigheden, indien de netto hoogte/waarde van uw in Frankrijk aanwezige vastgoed vermogen meer bedraagt dan 1,3 miljoen Euro, bent u als niet-ingezetene eigenaar van Frans onroerend goed ook Franse vermogensbelasting verschuldigd.
Charges de copropriété
Dit zijn de kosten van de vereniging van eigenaren, of VVE. Deze vereniging zorgt voor het onderhoud van het gezamenlijke gebouw, de gemeenschappelijke ruimtes, de lift, de betaling van de conciërge als die er is, enzovoorts. U betaalt daarvoor een maandelijkse bijdrage. In ruil daarvoor hebt u stemrecht in de vereniging. Deze kosten van de VVE verschillen enorm per gebouw. U betaalt bijvoorbeeld meer naarmate het gebouw bewerkelijker is, er een lift is en u hoger woont, er minder eigenaren zijn.... Vaak zijn kosten van water en verwarming inbegrepen in het voorschot dat u betaalt. Voor een appartement van 2 of 3 kamers bent u doorgaans 150 tot 350 euro per maand kwijt. Uit dit bedrag betaalt de VVE lopende zaken. Voor groot onderhoud moet u meestal extra bijbetalen.
Verzekeringen
U moet zelf uw inboedel verzekeren. De opstal is vaak meeverzekerd in de verzekering van de vereniging van eigenaren, de VVE. Voor de inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering van een appartement van 60m2 betaalt u ongeveer 250 Euro per jaar.
Gas, water, elektriciteit
De hoogte van deze kosten hangt van veel zaken af, onder meer uw eigen gedrag en hoe vaak het appartement bewoond is. De verkoper kan u hier enige aanwijzingen over geven.
Communicatie (TV, telefoon, internet)
De kosten hiervoor hangen af van de formule die u kiest. Er zijn basispakketten met alles in één vanaf zo'n 35 Euro per maand.
Ja. U kunt het eigendom in percentages opbreken. U kunt ook kijken of een SCI, een ‘Société Collective d’Investissements’ voor u de moeite waard is. Mogelijk bespaart u dit erf- en schenkingsrecht en Franse impôt sur la fortune immobilière. Dit is ingewikkelde materie. Wij adviseren u daarom hiervoor een gespecialiseerde juridische adviseur in de arm te nemen.
Inwoners van Nederland en veel andere EU-landen, die direct en in privé Frans vastgoed bezitten, zijn hierover in Nederland en hun fiscale woonland in beginsel (zie echter hierna!) aan inkomstenbelasting onderworpen.
In Nederland geldt de vermogensrendementsheffing
Globaal werkt het als volgt: In Nederland bent u over de waarde van uw vermogen op 1 januari (‘Box 3’) een zogeheten vermogensrendementsheffing verschuldigd. Dit regime is de laatste jaren continu aan wetswijzigingen en aan de gevolgen van de uitkomst van rechtszaken aan verandering onderhevig. U hoeft deze belasting alleen te betalen als de waarde van uw rendementsgrondslag hoger is dan het heffingsvrije vermogen. Wij adviseren u voor de laatste stand van zaken fiscaal advies in Nederland in te winnen.
U voorkomt dubbele belasting in Nederland
In de aangifte inkomstenbelasting claimt u vervolgens vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting over de waarde van het Franse vastgoed (verminderd met het bedrag van een eventuele hierop drukkende hypotheekschuld). Ook de berekening van de methode van vrijstelling is aan discussie en wetswijziging onderhevig. In de praktijk wordt nog steeds een groot gedeelte van uw netto vermogen aan Franse vastgoed vrijgesteld.
In Frankrijk betaalt u alleen inkomstenbelasting als u daadwerkelijk huurinkomsten of verkoopwinst realiseert!
Vaak geen dubbele belasting in andere EU-landen
In andere EU-landen die met Frankrijk een belastingverdrag hebben gesloten ter voorkoming van dubbele belasting, wordt meestal een vrijstelling van belastingheffing verleend. Het idee hierachter is, dat het Franse inkomen niet tweemaal belast wordt. Wij adviseren u om uw eigen fiscale situatie te (laten)controleren voordat u een aankoopbeslissing neemt.
Vragen over verbouwing en renovatie
Voor een kleine opfrisbeurt, met bijvoorbeeld alleen wat schilderwerk, is 5.000 Euro vaak genoeg. Voor grotere renovaties, waarbij u bijvoorbeeld wanden verplaatst, nieuwe elektriciteit laat aanleggen, nieuw sanitair neemt en een nieuwe keuken plaatst, lopen de kosten uiteen van 1.000 Euro per m2 tot zelfs 2.500 Euro per m2. De uiteindelijke kosten hangen vooral af van uw eisen en uw smaak.
Dat hangt natuurlijk van veel factoren af. Onze ervaring is dat het 4 – 6 volledige maanden duurt. En in juli en augustus ligt het werk nagenoeg stil.
Ja, en dat doen we graag voor u. U sluit daarvoor een aparte overeenkomst met ons. Wij begeleiden u bij de verbouwing als u het appartement met onze hulp gevonden heeft. En we kunnen u bij een verbouwing begeleiden ook als u een woning in Parijs heeft die u niet met onze hulp gekocht heeft. Meer informatie over onze dienstverlening bij verbouwing vindt u hier.
Vragen over verhuur
Ja, u mag uw appartement in Parijs verhuren. Er zijn wel regels waaraan u zich moet houden. Uw flat in Parijs geldt als uw tweede woning, tenzij u Frans fiscaal resident bent. Dat geldt zelfs al heeft u maar één woning in Frankrijk.
Lange termijn versus korte termijn
In Parijs gelden verschillende regels voor enerzijds lange termijn verhuur en anderzijds korte termijn verhuur van tweede woningen. Lange termijn verhuur wil zeggen verhuur aan dezelfde huurder voor een jaar of meer (of voor 9 maanden of meer aan studenten). Korte termijn verhuur is alles korter dan een jaar (of korter dan 9 maanden aan studenten). Verder maakt men onderscheid tussen gemeubileerde verhuur enerzijds en ongemeubileerde verhuur anderzijds.
Ongemeubileerde verhuur voor lange termijn:
De klassieke verhuur voor lange termijn van een normaal, leeg en ongemeubileerd(!) appartement, maar wel voorzien van keuken en badkamer, is in Parijs altijd mogelijk, volgens de gewone wettelijke regels.
Gemeubileerde verhuur voor lange termijn:
U mag uw tweede woning in Parijs ook gemeubileerd verhuren. De verhuur termijn moet dan wel minstens 1 jaar bedragen, en minstens 9 maanden bij verhuur aan studenten.
Gemeubileerde verhuur voor korte termijn:
Daarnaast is er sinds kort de derde mogelijkheid om uw gemeubileerde appartement voor een periode van tussen de 1 maand en maximaal 10 maanden te verhuren aan personen die langdurig in Parijs moeten zijn voor een opleiding, stage, professionele training of een professionele detachering. Ieder verhuur contract kan niet langer duren dan 10 maanden, maar korter dan een maand mag ook niet. U kunt het contract daarna ook niet meer verlengen met dezelfde huurder. Het huurcontract, bail de mobilité, moet wel aan diverse eisen voldoen. Meer hierover op https://www.airbnbcitizen.com/mobility-lease-airbnb/.
Toeristische verhuur van een tweede woning is niet toegestaan:
Vakantieverhuur, bijvoorbeeld via AirBNB en Booking.com of gewoon via de makelaar, is in Parijs juridisch niet toegestaan. Dit type korte termijn verhuur is onderworpen aan een ingewikkeld en duur systeem van vergunningen die zeer moeilijk verkrijgbaar zijn. De boetes op het niet naleven van de regels zijn hoog. De pakkans is klein maar de sancties zijn zwaar.
U mag uw woning in Parijs ruilen:
U mag uw appartement in Parijs ook ruilen door middel van Huizenruil of "Home Exchange". Dat doet u dan met gesloten beurzen. Omdat er dus geen huur in de vorm van geld wordt betaald, is dit (voorlopig) in Parijs toegestaan.
Win advies in!
De regelgeving voor de verhuur van (tweede) appartementen in Parijs verandert voortdurend. Voor de laatste berichtgeving hierover raden wij u aan altijd deskundig advies in te winnen.
Belastingen
De belastingheffing over een gemeubileerde woning verloopt volgens speciale regels waarover u meer kunt lezen op de website van de Franse overheid.
Ja. Sinds 1 juli 2019 heeft de stad Parijs regels ingesteld die een maximum opleggen aan de huur die u mag vragen bij permanente verhuur. Deze "encadrement des loyers" bevat gedetailleerde voorschriften. De huur mag niet meer boven een bepaalde grens uitkomen. De prefect van de stad stelt de maximale bedragen vast. De huurverhogingen zijn ook aan banden gelegd. En bij vertrek van de oude huurder kunt u bij de nieuwe huurder de huur slechts beperkt verhogen. Als een huurder meent dat u meer huur vraagt dan volgens de regels is toegestaan, kan hij dat aanvechten. Deze nieuwe regels gelden voor zowel gemeubileerde als ongemeubileerde huur, voor alle huurcontracten die u vanaf 1 juli 2019 afsluit. U kunt nog steeds een aardig rendement realiseren op de verhuur van uw appartement in Parijs. Maar het is wel verstandig om u vooraf te verdiepen in deze regelgeving, zodat u geen verkeerde veronderstellingen hanteert. Hier vindt u de informatie die de stad Parijs hierover verstrekt.
Hier vindt u een website waar een grote verhuurbemiddelaar eveneens samenvat wat er speelt en waarmee u rekening moet houden. In het Frans: “Un arrêté préfectoral du 28 mai 2019 instaure la mise en place de l’encadrement des loyers dans la zone de Paris intra-muros, pour les baux signés à dater du 1er juillet 2019. Cet arrêté concerne les baux soumis à la loi 89 pour les logements loués nus ou meublés. Dorénavant, les montants des nouveaux loyers devront obligatoirement être fixés dans le respect de cette nouvelle réglementation”.
Ja, maar alleen aan personen die voor een studie, cursus of opleiding in Parijs moeten zijn, of personen die voor hun werk gedetacheerd worden in Parijs. Korte termijn wil in dit geval zeggen tussen 1 maand en 10 maanden per huurcontact. Het moet dus minimaal voor 1 maand zijn. Korte termijn verhuur van tweede woningen voor ieder ander ander doel, zoals vakantieverhuur via AirBNB en Booking.com of gewoon via de makelaar, is in Parijs juridisch niet zondermeer toegestaan. Dit type korte termijn verhuur is onderworpen aan een ingewikkeld en duur systeem van vergunningen die zeer moeilijk verkrijgbaar zijn. De boetes op het niet naleven van de regels zijn hoog. De pakkans is klein maar de sancties zijn zwaar.
Ja, u mag uw appartement in Parijs ruilen door middel van Huizenruil of "Home Exchange". Dat doet u dan met gesloten beurzen. Omdat er dus geen huur in de vorm van geld wordt betaald, is dit (voorlopig) in Parijs toegestaan.
In deze situatie verhuurt u uw appartement in Parijs voor onbepaalde tijd aan een vaste huurder. Uw huuropbrengsten hangen af van de locatie, kwaliteit en grootte van uw appartement in Parijs. De gemiddelde huurprijs voor dit type verhuur is rond de 35 euro per m2. De huurder betaalt de bewoners belasting (taxe d’habitation), zijn eigen gas, water en licht, en ongeveer 2/3e van de kosten van de vereniging van eigenaren (VVE). U, als eigenaar, betaalt de rest plus de onvoorziene onderhoudskosten. En u betaalt de verhuuragent of beheerder, als u die hebt ingeschakeld. Over de huuropbrengsten betaalt u in Frankrijk belasting.
Uw huuropbrengsten per weekend, week of maand hangen af van de locatie, kwaliteit en grootte van uw appartement in Parijs. In de verhuur zitten meubilair en linnengoed inbegrepen. Uw opbrengsten per tijdseenheid liggen wat hoger dan bij permanente verhuur aan een vaste bewoner, maar uw onderhoudskosten en afschrijvingen zijn vaak ook hoger. En u kunt er meer werk aan hebben.
Overweeg verhuur uit te besteden
U kunt ook dit type verhuur volledig uitbesteden. Wij kunnen u in contact brengen met goede verhuuragenten. Hun beloning varieert. Soms betaalt de huurder een eenmalige commissie aan de agent (doorgaans 20%) en betaalt u een maandelijkse fee (vaak 15%) over de werkelijke huuropbrengsten. Soms betaalt de huurder niks en betaalt u 35%. Net als de tarieven, is de dienstverlening à la carte.
De Franse inkomstenbelasting en sociale heffingen verschillen doorgaans aanzienlijk van de inkomstenbelasting en sociale heffingen in het land waar u als eigenaar van een ‘tweede’ woning in Parijs fiscaal woont. Ook als u slechts één woning bezit in Frankrijk, in dit geval in Parijs, maar u fiscaal woont in een ander land, bent u in Frankrijk normaal gesproken aan Franse heffing onderworpen. Dan is van toepassing van het Franse belastingregime dat geldt voor tweede woningen in Frankrijk. Vaak betreft het in Frankrijk onder meer een andere belastinggrondslag en een ander tarief dan u in uw thuisland gewend bent.
Gewoonlijk onderwerpt Frankrijk de inkomsten, en verkoopwinst, die u als buitenlander ontvangt uit het exploiteren van uw tweede woning in Parijs, aan Franse heffing. Het Franse fiscale systeem kent veel momenten waarbij u verplicht bent om in zo’n geval in de Franse aangifte keuzes te maken. Deze keuzes zijn vaak afhankelijk van het type verhuur, bijvoorbeeld gemeubileerde of ongemeubileerde verhuur. Het voert te ver om hier het gehele Franse systeem uiteen te zetten. En ook in Frankrijk is dit vakgebied voortdurend in beweging, aan verandering onderhevig, en op sommige punten onderwerp van geschil tussen burgers en overheid. U moet dus zelf de vinger aan de pols houden en advies inwinnen over de actuele stand van zaken.
U betaalt Franse inkomstenbelasting en sociale heffingen
Voor 2023 geldt dat de Franse overheid bij niet-Frans ingezetenen een inkomstenbelasting heft van 20% inkomstenbelasting over de netto huuropbrengsten uit een (on)gemeubileerde tweede woning. Onder voorwaarden kunt u ervoor kiezen om een zogeheten gemiddeld Frans tariefpercentage toe te passen indien dat lager is dan 20%. Tevens is 7,5% aan sociale heffingen van toepassing over de netto belastbare huurinkomsten voor inwoners uit EU-landen. Dit tarief is 17,2% voor inwoners uit de meeste andere landen.
Voor de aftrek van kosten van deze huuropbrengsten bij ongemeubileerde verhuur kunt u een keuze maken uit twee regimes: (1) “reële” kostenaftrek (diverse kosten, echter geen afschrijving) of (2) een forfaitaire aftrek van 30% van de huurinkomsten indien uw huurinkomsten niet meer dan 15.000 Euro per jaar bedragen. Aan uw keuze zit u voor drie jaar vast. U kunt sommige kosten van uw huurinkomsten aftrekken, zoals rente over een lening, afschrijving, onderhoud, en de maandelijkse kosten voor de vereniging van eigenaren (VVE).
Indien u gemeubileerd verhuurt, moet u een SIRET nummer aanvragen bij de griffie van het Tribunal de Commerce. U kunt ook weer uit twee fiscale regimes kiezen ter bepaling van de aftrek van kosten: (1) reële kosten en afschrijving of (2) indien uw huurinkomsten niet meer dan 72.600 Euro per jaar bedragen kunt u een forfaitaire aftrek van 50% van de opbrengsten toepassen. U dient ieder jaar tijdig een keuze te maken. De Franse overheid kan onder voorwaarden verschillende andere belastingen heffen bij dit type van verhuur, bijvoorbeeld toeristenbelasting. In de meeste gevallen hoeft u geen BTW (TVA) in rekening te brengen. Lees (in het Frans) meer over dit alles op de website van de Franse overheid.
Wij bieden u onze assistentie aan om een zo gunstige mogelijke verhuur van uw appartement door een lokale verhuurmakelaar te regelen. We begeleiden dan de verhuur vanaf het eerste begin tot en met het huurcontract. Deze dienstverlening komen wij apart met u overeen. Wij werken voor deze diensten op basis van een uurtarief. Meer informatie over onze diensten bij verhuur vindt u hier.
Nee, dat doen wij helaas niet. Hiervoor kunt u gespecialiseerde verhuur websites bezoeken.
1. Nieuwe contracten. Voor appartementen met energie labels A tot en met D gelden geen aanvullende beperkingen (bestaande huurcontracten worden niet opgeheven). Voor de labels E en hoger geldt echter het volgende:
- Vanaf 1 januari 2023: U mag uw appartement dat meer verbruikt dan 450KwH energie per m2 per jaar niet meer nieuw te huur zetten.
- Vanaf 1 januari 2025: U mag uw appartement met label G en slechter niet meer nieuw te huur zetten.
- Vanaf 1 januari 2028: U mag uw appartement met label F en slechter niet meer nieuw te huur zetten.
- Vanaf 1 januari 2034: U mag uw appartement met label E en slechter niet meer nieuw te huur zetten.
In het geval u het appartement toch opnieuw te huur zet tegen deze regels in, mag de huurder verhaal halen via een bepaalde instantie, een soort geschillencommissie. De huurder kan daar eisen dat u alsnog energiebesparende maatregelen treft, zodanig dat u wel binnen de regels valt. Doet u dat niet, dan kan de huurder een huurverlaging eisen en krijgen.
2. Huurverhogingen. Vanaf 22 augustus 2022 mag u de huur van een appartement met label F en G niet meer verhogen. Uitzonderingen kunnen gelden wanneer er specifieke architecturale belemmeringen zijn of als de VVE van het gebouw waarin uw appartement zich bevindt, niet bereid is om de energiebesparende maatregelen te treffen. U dient binnen uw eigen mogelijkheden, dus in uw privéruimtes, wel het maximale aan energiebesparende verbeteringen door te voeren.
Vragen over verkoop
In algemene zin geldt dat er in het centrum van Parijs en in de mooie wijken weinig aanbod is, en de vraag naar appartementen van goede kwaliteit is hoog. Dus de marktomstandigheden van vandaag in Parijs zijn zeer gunstig voor huizenverkopers. En panden van goede kwaliteit verkopen altijd sneller. Wij helpen u bij uw zoektocht en evalueren samen met u het verkoop potentieel van het appartement dat bij u in de smaak valt. Verkoop van onroerend goed is in Parijs een gebied met veel valkuilen. Wij raden u aan om bij verkoop een goede lokale verkoop makelaar in te schakelen.
De Franse inkomstenbelasting en sociale heffingen verschillen van de inkomstenbelasting en sociale heffingen in het land waar de eigenaar van een ‘tweede’ woning in Parijs fiscaal woont. Ook als u slechts één woning bezit in Frankrijk, in dit geval in Parijs, maar u fiscaal woont in een ander land, bent u in Frankrijk aan Franse heffing onderworpen met toepassing van het belastingregime dat geldt voor tweede woningen. Vaak betreft het in Frankrijk onder meer een andere belastinggrondslag en een ander tarief dan u in uw thuisland gewend bent.
Normaliter onderwerpt Frankrijk de inkomsten, en verkoopwinst, die u als buitenlander ontvangt uit het exploiteren van uw tweede woning in Parijs aan Franse heffing. Het Franse fiscale systeem kent veel momenten waarbij u verplicht bent om in zo’n geval in de Franse aangifte keuzes te maken. Deze keuzes zijn vaak afhankelijk van het type verhuur, bijvoorbeeld gemeubileerde of ongemeubileerde verhuur. Het voert te ver om hier het gehele Franse systeem uiteen te zetten. En ook in Frankrijk is dit vakgebied voortdurend in beweging, aan verandering onderhevig, en op sommige punten onderwerp van geschil tussen burgers en overheid. U moet dus de vinger aan de pols houden en advies inwinnen over de actuele stand van zaken.
U betaalt inkomstenbelasting en sociale heffingen
Voor 2023 geldt dat de Franse overheid inkomstenbelasting heft tegen een tarief van 19% voor ingezetenen van de EU en van de meeste andere landen, plus sociale heffingen van 7,5% (17,2% voor veel andere niet- EU-landen) over de belastbare verkoopwinst. Bij elkaar opgeteld is dit dus een inkomstenbelasting van 26,5% voor EU-ingezetenen en 36,2% voor veel niet EU-ingezetenen over de winst bij verkoop van een woning door personen die niet fiscaal in Frankrijk wonen. U dient uw eigen fiscale situatie te controleren voordat u een beslissing tot aan- of verkoop neemt.
Eerst bepaalt u of er sprake is van winst bij verkoop
De winst bij verkoop is het verschil tussen de aankoopprijs die u heeft betaald, en de prijs die u ontvangt bij verkoop (met enkele kleine correcties op beide bedragen). Kosten van verbeteringen door verbouwingen kunt u alleen van de winst aftrekken als ze aan heel speciale eisen voldoen, en dat is bij de gemiddelde verbouwing zelden het geval. Een gewone renovatie telt niet mee om de waardestijging van uw appartement te verklaren.
Afnemend in de tijd
Het belastbare bedrag waarover 26,5% wordt geheven, is 100% van uw winst in de eerste 5 jaar na aankoop. Deze basis waarover de inkomstenbelasting wordt geheven gaat geleidelijk naar beneden, met 6% per jaar van het 6e tot en met het 21e jaar na aankoop, met 4% in het 22e jaar na aankoop. Na 22 jaar bent u in Frankrijk dus geen inkomstenbelasting over de verkoopwinst meer verschuldigd.
Voor de sociale heffingen gaat de basis waarover de heffingen verschuldigd zijn in de loop der jaren ook naar beneden: met 1,65% per jaar van het 6e tot en met het 21e jaar, en met 1,6% per jaar in het 22e jaar, met 9% per jaar vanaf het 23e jaar.
Meer bij grotere bedragen
Bovenop de verschuldigde inkomstenbelasting over de winst die u bij verkoop maakt, is er een extra bedrag aan inkomstenbelasting verschuldigd bij een belastbaar bedrag van meer dan € 50.000. Het extra tarief loopt op van 2% tot 6%. Winsten van meer dan € 260.000 worden met een extra tarief van 6% belast.
Frankrijk behandelt inwoners van Frankrijk, EU- en niet EU-ingezetenen verschillend voor de belasting over huurinkomsten en verkoopwinsten. Op basis van recente rechterlijke beslissingen kan men stellen dat dit in meerdere opzichten onterecht is. Voor de belastingen in uw eigen land kan de situatie per land verschillen. Wij adviseren investeerders professioneel advies te vragen over de Franse en buitenlandse gevolgen voor persoonlijke belasting situatie.
Ja, en dat doen we graag voor u. Het maakt daarbij niet uit of u uw appartement in Parijs nu wel of niet met of zonder onze hulp heeft aangekocht. We sluiten daarvoor een aparte overeenkomst met u. Meer informatie over onze dienstverlening bij verkoop vindt u hier.
Contact
Wilt u meer weten? Neem contact met ons op. Wij zijn per telefoon 7 dagen per week van 09.00 uur ’s ochtends tot 22.00 ’s avonds bereikbaar. U kunt ons ook een e-mail of WhatsApp bericht sturen.
Telefoon en Whatsapp:
In Nederland: + 31 6 11 24 35 12
In Frankrijk: + 33 6 47 41 83 52
Email: info@parisscarabee.nl
Overige internationale vertegenwoordigers